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    地價降了開發商熱情也涼了,可以抄底拿地了嗎?

    2018年11月01日 09:31 來源:北京青年報點擊量:2074

    昨日,北京土地市場出讓了3宗住宅用地,其中石景山古城地塊被中海+首鋼聯合體以48.34億元的底價購得,溢價率零。隨后出讓的兩宗朝陽區崔各莊鄉地塊則被首開+金地聯合體收入囊中,成交價分別為23.4億元和26.4億元,溢價率分別為17%和26.9%,均是低溢價成交。進入四季度后,土地供應的節奏明顯加速,上周連續掛出了14宗土地,其中包含了12宗住宅用地和2宗商業用地

    土地市場的開閘也引起了市場的關注。有專家表示,本次集中入市的土地,雖然能有效緩解當前市場供地不足的情況,但對于受到調控影響的開發商來說,回款困難、融資渠道不暢導致自身債務壓頂,以往不差錢的搶地競拍場景已經明顯減少,取而代之的是低溢價、零溢價甚至流拍等現象。不過也有業內人士認為,按照市場周期判斷,土地降溫正是儲備彈藥的最佳時機,土地儲備規模決定了以后的銷售規模,更決定了在下一輪行業洗牌時是否能夠立足,或許未來的兩個月也將是房企拿地的最好時機。

    供應井噴 四季度土地供應進入小高潮

    四季度北京土地供應開始“井噴”。北京市國土資源委員會官方網站消息顯示,10月22日至23日短短2天時間,北京公開掛牌14宗經營性用地。其中10月22日單日就掛出了6宗土地,第二天10月23日又有8宗土地入市。

    北京青年報記者從北京市規劃國土委網站了解到,這14宗土地中,有12宗是住宅用地,包括8宗限競房用地、3宗共有產權住房用地、1宗商品住房用地。

    從區域分布來看,這12宗住宅用地中,順義有4宗,豐臺有2宗,大興有2宗,昌平、密云、房山、延慶各有1宗,總規劃建筑面積156萬平方米,掛牌起始價合計達到282億元。其中,位置最好的大興2宗限競房用地,掛牌起始價也最高,分別達到56億元和46.2億元,最高銷售限價為71087元/平方米。另外,3個共有產權住房用地均位于順義區,銷售均價分別為20000元/平方米、24000元/平方米、27000元/平方米。

    值得注意的是,這12宗住宅用地和1宗商業金融用地的掛牌競價截止日均是11月26日15:00,這也意味著,如果這13宗地在該日期內均有房企進行網上報價,那么這一天將可能成交13宗土地,也將成為北京歷史上出讓住宅土地最多金額最高的一天。

    “13宗土地合計掛牌起始價高達295.19億,按照正常的成交溢價率一天成交土地金額將超過300億元。”中原地產首席分析師張大偉說,如果這些土地都順利成交,將創下北京單日土地成交金額的新紀錄。

    而在更早之前,9月中旬北京市規劃國土委就曾公開表示,將陸續安排66宗住宅用地出讓。相比今年上半年的土地供應,四季度北京土地供應可謂“海量”,目前來看將確定出現一波土地供應的高峰。

    不僅僅是北京,一線城市的住宅類土地供應都有所上漲。像杭州,今年的賣地收入已經突破了2300億元,另外上海、重慶、蘇州、鄭州等熱點城市賣地也超過了1000億元。

    業內分析人士表示,不出意外,第四季度將是今年土地供應的小高潮,土地供應大幅增加,供應的數量和質量也會提高。原因主要有兩點:第一,部分地方政府存在土地財政壓力,今年流拍率是七年之最,多地對土地財政依賴程度較高,此前流拍的地塊或拆分或降價,很多都將在第四季度推出。第二,按照慣例,每年到年底,為了完成年度供地計劃,土地供應都會增多,尤其是今年流拍的地塊甚多,第四季度的土地供應壓力加大,市場很可能會進入供過于求的階段。

    競爭少了 房企過冬拿地計劃縮減

    供地節奏加快并不能掩蓋今年土地成交遇冷,前三個季度,多塊土地的拍賣結果讓人大跌眼鏡,以往較好位置的地塊無人競拍,像豐臺區盧溝橋鄉小瓦窯村XWY-12等地塊,起拍價達63.3億元,就因沒有開發商參與報價而流拍。

    根據中原地產研究中心統計,2018年前9個月,全國熱點城市的住宅用地流標劇增,同比上漲148%;土地成交溢價率持續低位,85%的城市溢價率出現了下調。

    克而瑞研究中心分析師表示,“在這樣的大背景之下,上市房企今年整體拿地的銷售比情況不如去年,多數上市房企拿地態度偏向于比較謹慎。”

    自從萬科喊出“活下去”的口號后,更多房企將重心放在了回籠現金上,也有一些房企表示減慢拿地速度,甚至要停止拿地。

    今年中報業績發布會及公開場合各房企表態來看,前十名上市房企中碧桂園、恒大、融創等明確表示要放緩投資、謹慎拿地。碧桂園提出下半年拿地要持審慎態度。恒大在中期業績會也表示,基于全國化布局的完善,未來拿地速度將顯著放緩,下半年購買土地會趨于謹慎。孫宏斌帶領下的“并購王”融創,也提出2018年下半年的整個投資會比較保守。此外,中海地產提出“對市場保持高度謹慎態度”;富力地產直言“當面粉貴過面包時便不會再出手”;合景泰富“土地選擇更加理智,“沒有利潤率15%以上的基本不選”。

    一家閩系房企的品牌負責人對北青報記者表示,以往土地拍賣“搶破頭”時,房企都要提前私下和其他競拍企業搞關系,減少競價,提高成功率。現在土地市場降溫,之前的花招都不用搞了,反正競拍的企業沒幾家,一二線城市的地塊有的連一個競標者都沒有。

    對于開發商縮減拿地計劃的行為,易居智庫研究總監嚴躍進認為,未來房地產市場存在一定的降溫風險,部分房企之前出于做大規模的目的,出手拿到的部分高價地,有可能面臨被套的風險。未來越來越多的房企會選擇通過合作、入股、收購等其他方式來獲取土地,從而避免在土拍市場高價拿地,防范市場風險的發生。

    地價降了 低溢價、零溢價成為主流

    土地供應增加,開發商對土地熱情的冷卻,必然會導致一個結果——土地降價。

    今年下半年以來,低溢價、零溢價成交地塊是土地市場的主流,數據顯示,三季度全國住宅用地零溢價成交地塊占總成交宗數的59.2%。

    昨日,北京土地市場出讓了3宗住宅用地,其中石景山古城地塊被中海+首鋼聯合體以48.34億元的底價購得,溢價率零。隨后出讓的兩宗朝陽區崔各莊鄉地塊則被首開+金地聯合體收入囊中,成交價分別為23.4億元和26.4億元,溢價率分別為17%和26.9%,均是低溢價成交。

    對房企來說,地價調整到位的城市,用低成本拿地,可能撐起明后年的銷售高利潤。

    北青報記者了解到,在上周新掛牌的12宗住宅用地中,豐臺區的2宗限競房用地正是今年1月份的流拍土地,當時這兩宗地塊是以共有產權住房的性質出讓的,流拍后改成了限競房用地并在近期推入市場。今年1月時這兩宗土地的掛牌起始價分別為50.58億元和41.78億元,商品房銷售價格為43000元/平方米,而今以限競房用地出讓的掛牌起始價分別為56億元和46.2億元,商品住房銷售均價不超過67702元/平方米,最高銷售單價不得超過71087元/平方米。

    “改變土地規劃用途后,流拍可能性不大。”業內人士表示,不僅是北京,很多城市的流拍土地都在重新整理后重新掛牌成交。

    10月25日,太原將流拍地塊降價20億再次拍賣8塊地,華僑城以116.017億元的底價獲得,競拍現場只有華僑城一家參與。

    另一個熱點城市南京出讓的住宅用地也降價近8000元/平方米。

    顯然,房企拿地積極性不高,對非熱門的地塊將繼續看冷。張大偉表示,在一二線城市,房企對住宅類土地拿地積極性已經提高。出現的流標主要是地塊有多重復雜的屬性,導致房地產企業拿地意愿不強烈。

    另外,房企資金壓力逐漸出現,注重現金的回款,自然對非優質地塊的積極性降低。張大偉預計,2018年樓市將繼續嚴格調控,這種情況下,大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低,搶地積極性降低,土地市場的溢價率有所降低,以北京為例,2017年北京土地平均溢價率是24%,2018年截至日前是15%。明顯降低。

    土地周期 是抄底拿地的時機嗎?

    土地市場的風向轉變,資本市場融資環境收緊,這些負面消息雖然讓房企放緩了拿地節奏,但并不意味著房企放棄了拿地。相反,出于規模化的訴求和市場競爭度的加劇,房企迫切希望通過增加土地儲備,存儲彈藥。尤其是在優質土地接連推出的當下,房企仍然有拿地的沖動,一些房企甚至希望通過拿地換倉,以謀求下一輪市場的發展機會。所以,房企對土地,尤其是優質住宅用地依然保持熱度。

    業內人士認為,從2018年房企布局的機會來看,一二線城市是比較好的拿地機會,也是比較好的并購機會;而三四線城市則不看好。

    張大偉就表示,雖然一二線城市調控政策嚴格,但對于房企來說,為了加大銷售額,依然會集中拿地。預計2018年,一二線土地市場成交依然將維持高位。但從3季度看,房企拿地意愿比上半年明顯退燒。

    嚴躍進也持類似觀點,他認為,雖然近期市場有降溫,但預計年底的時候,部分房企還是會有相對寬裕的拿地資金,尤其是優質的住宅用地,利好房企拿地和補庫存,同時也有助于為明年形成更為充裕的房源項目。

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